Az idei Expo Realon visszafogottan optimista nyugat-európai ingatlan­szektor képe rajzolódott ki, a piaci szereplők ked­ve­zőbben ítélik meg a kilátásokat. Megvizsgáltuk, hogy milyen adatok, eredmények igazolhatják a kialakulóban lévő európai optimizmust, és mindez milyen mértékben van jelen a magyar piacon.

Emelkedő bérleti díjak

Az egyik kedvező jel mindenképpen a végfelhasználói oldal aktivizálódása. A bérlői oldal idén fokozatos erősödést mutat Európa legtöbb jelentős irodapiacán. A Jones Lang LaSalle adatai szerint 2010 második negyedévében Európa-szerte átlagosan 2,6%-kal emelkedtek a prémium irodabérleti díjak az előző negyedévhez képest. A legnagyobb mértékű díjnövekedést ráadásul éppen a legnagyobb és legérettebb irodapiacok, London West End (13,3%) és Párizs (7,1%) könyvelhették el.

Budapest egyelőre nem tartozik a legvidámabb irodapiacok közé. Igaz, hogy a kínálat bővülése megállt, és a negyedik negyedévben már nem adnak át új irodaházat, a piac kihasználatlansága azonban a harmadik negyedévben tovább nőtt. A csupán a bérirodákat figyelembe vevő RERA (tagjai: Colliers, EHL, Eston) legfrissebb adatai szerint az üresedési ráta Budapesten a harmadik negyedév végén 26,8%.-on állt. A saját tulajdonban lévő irodaházakat is regisztráló BBR (tagjai: CB Richard Ellis, Cushman and Wakefield, DTZ, GVA Robertson, Jones Lang LaSalle, King Sturge) harmadik negyedéves adatai szerint is tovább emelkedett a kihasználatlanság, mégpedig 21,6%-ig. Bár a bérleti díjak változását illetően transzparens adatok nem állnak rendelkezésre, az ügynökségek egyelőre nem számoltak be a Nyugat-Európában tapasztalt pozitív trendekről.

Az európai befektetési piac egyértelműen a fellendülés jeleit mutatja, hiszen eddig 2010 mindhárom negyedévében magasabb volt a befektetési tranzakciók teljes volumene, mint tavaly. A harmadik negyedévben 24%-kal regisztrált több befektetést Európában a CB Richard Ellis. Ugyanakkor óvatosságra intő tény lehet, hogy idén eddig a legutóbbi negyedév hozta a legvisszafogottabb emelkedést, hiszen az első negyedévben 41, míg a második negyedévben 65%-kal nőtt a befektetői aktivitás az előző év azonos időszakaihoz képest.

A magyar piacnak a befektetéseket te­kint­ve sincs annyi oka az örömre, mint akár a legfejlettebb nyugat-európai piacoknak, akár Lengyelországnak vagy Csehország­nak. Igaz ugyan, hogy Közép- és Kelet-Európában a harmadik negyedévben 60%-kal nőtt a befektetési volumen (1,5 milliárd euró) a második negyedévhez, és 120%-kal az előző év azonos időszakához képest, a befektetések döntő többsége azonban Lengyelországban és Csehországban realizálódott.

A lengyel piac az 1,5 milliárd euró 55%-áért, mintegy 826 millió euróért volt felelős. A KKE befektetési piac az utóbbi hónapokban lényegében a cseh-lengyel-magyar trióra redukálódott (lengyel-cseh fölénnyel), hiszen Délkelet-Európában - Romániában, Bulgáriában - a harmadik negyedév során egyetlen tranzakciót sem zártak le.

A magyar befektetési piac továbbra is passzív, bár a tény, hogy a kiskereskedel­mi befektetésekre szakosodott holland Re­-dev­co megvásárolta az ING Vörös­mar­ty téri be­vásárló­központját, némi bizakodásra adhat okot. Egyelőre azonban a cseh és még inkább a lengyel befektetési piac továbbra is sokkal aktívabb a magyarnál.

Az ingatlanfinanszírozás Európa-szerte változatlanul sokkal szigorúbb feltételek mellett folyik ugyan, mint a válságot megelőző időszakban, de a nagy európai finanszírozók müncheni megnyilatkozásai alapján az látszik, hogy a bankok egyre aktívabbak, egyre több projekt sikerében bíznak. A legnagyobb német ingatlanfinanszírozók közé tartozó Helaba és a Deutsche Hypo vezetői arról számoltak be, hogy idén várhatóan több projekthitelt helyeznek ki, mint tavaly, ráadásul a kondíciók is lassú javulást mutatnak. A bankok által megkövetelt átlagos önerő ugyanis Nyugat-Európában a 2008-as 30-40%-ról az utóbbi hónapok során 20-30%-ra mérséklődött. A bankok finanszírozási kedvét ugyanakkor a rendkívül alacsony szinten lévő alapkamatok is táplálják, és kérdéses, hogy egy esetleges kamatemelési ciklus mennyiben vetné vissza az utóbbi hónapok törékeny növekedését ezen a téren. A magyar piacon a hitelkondíciók lazulása egyelőre még nem érezhető, de a bankok hitelezési hajlandósága - konzervatív feltételek mellett - nagyobb, mint a tavalyi évben.

Élen a cseh-lengyel duó

A legfrissebb nyugat-európai elemzések többsége alapvetően már optimista a lengyel és a cseh ingatlanpiacokkal kapcsolatban, de ez az optimizmus sok esetben egyáltalán nem jelentkezik a magyar piacról beszélve, vagy az említett piacokon jellemzőnél a legjobb esetben is visszafogottabb formában van jelen. A nemzetközi befektetők, finanszírozók egy része - az utóbbi két év tapasztalatait figyelembe véve - külön régióként kezeli Cseh- és Lengyelországot, illetve Magyarországot, ami jelentős változás ahhoz képest, hogy korábban a visegrádi országok egységes térséget képeztek az ingatlanpiaci befektetők fejében.